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Qué es la dación en pago y cómo funciona

Qué es la dación en pago

Qué es la dación en pago y cómo funciona

Como una alternativa a la ejecución hipotecaria, tenemos la dación en pago, que ofrece la posibilidad de entregar el inmueble y cancelar la deuda con el banco, así como las comisiones de impago e intereses de demora.

Está contemplada en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzode medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Si el banco acepta la Dación en pago, siempre y cuando la vivienda no haya sido anunciada en subasta o esté gravada con cargas,  se permite que el deudor liberado de su deuda pueda permanecer durante dos años en el inmueble en régimen de alquiler con una renta asumible para él y su familia.

¿Los bancos están obligados a ofrecerla?

No están obligados. Los bancos no tienen la obligación legal de aplicar la dación en pago, es una decisión propia de cada entidad.

Es un acuerdo al que llegan cliente y banco cuando el cliente no puede hacer frente a sus cuotas. Es un método de liberarse mediante la cancelación de la hipoteca.

¿Cuáles son las ventajas?

La principal ventaja que presenta es la cancelación de manera total de la deuda que el hipotecado asumió en su día con el banco se cancela totalmente a cambio de la entrega del inmueble; El deudor entrega su vivienda al banco y la entidad elimina la deuda, además de las comisiones que se le añadirían.

Por lo tanto, el afectado no seguirá debiendo al banco en cuanto se de la convalidación “vivienda por deuda”, además de ofrecer un sistema de negociación entre bancos y afectados.

¿Y las desventajas?

La dación en pago es una solución que puede ser favorable para muchos hipotecados que se encuentran en una mala situación y no pueden hacer frente al pago mensual, sin embargo:

  • No todos los que firmaron por su préstamo hipotecario podrán solicitar la dación en pago, ya que si en su contrato no viene especificada, tendrán que negociar con su entidad, sin que quede obligada a aplicar dicha convalidación.
  • Si pasado un tiempo, las personas que se acogieron a la dación quisieran otra hipoteca, sería más complicado, o sin embargo, con un tipo de interés alto. También nos arriesgamos a que no nos concedan préstamos personales por ser clientes de más riesgo.

Negocia con tu banco: solicitar la dación en pago

Cualquier síntoma de inestabilidad económica debemos comunicarla al banco. Así, la entidad bancaria estará informada de nuestra capacidad real de pago, y se podrá acordar una fórmula temporal beneficiosa para ambas partes que evitará el embargo y que la deuda aumente. Las posibilidades existentes dependen de la liquidez del cliente:

  • Negociar y Pactar una carencia de capital:durante una temporada, se podrán pagar sólo intereses, sin pagar la cuota hipotecaria pagaría la parte correspondiente a los intereses de la cuota hipotecaria y no se haría frente al capital. Esto no reduce la cantidad total de deuda, pero sí el importe de la cuota mensual.
  • Negociar y Pactar una carencia total: Se trata de un pacto por el cual el afectado no pagará nada al banco durante un tiempo, pero conllevará a un incremento de la deuda, porque a lo que se debe se sumarán los intereses correspondientes al tiempo que no se ha pagado.
  • Si el banco se niega a acoger alguna de las dos posibilidades, la tercera alternativa podría ser el plantear la dación en pago y eliminar la deuda por completo, sin olvidar el embargo de la vivienda. Una vez requisado el domicilio y como último recurso, se podríaplantear un alquiler posterior de la casa entregada con un pago mensual asequible.

¿Cuánto pueden tardar en concederla?

Tras todo el proceso, el banco puede tardar entre 3 y 6 meses hasta la aprobación de la dación en pago o la entrega del expediente tras ser denegado.

Durante la fase de desarrollo, los intereses de demora, las comisiones por impago y los gastos judiciales se sumarán a la deuda pendiente del afectado aumentándola un 30 %, aunque si se consigue la dación en pago, no se tendrán que pagar intereses de demora.

Requisitos para la Dación en pago

El banco que se haya adherido al  Código de Buenas Prácticas Bancarias, presenta la opción de convalidar la deuda con la entrega de la vivienda, pero además se deberán cumplir los 6 requisitos siguientes:

  1. Todos los miembros de la familia han de estaren paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales que la vivienda.
  2. Ha de tratarse de laúnica vivienda en propiedad familiar o personal.
  3. La vivienda no puede superar los000 € (aunque depende del tamaño de la población).
  4. Lahipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, se irá a por el patrimonio del avalista a fin de saldar la deuda.
  5. Casos queno estén en procedimiento de ejecución.
  6. La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.

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