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¡Atención! Una Hipoteca ya cancelada no impide reclamar los Gastos de Formalización

Un contrato hipotecario ya cancelado no impide reclamar los Gastos de Formalización de la Hipoteca

El Juzgado de Primera Instancia n º1 de Benidorm, dictó la Sentencia  nº 174/2017 de 5 de junio, condenando a Kutxabank a devolver las cantidades cobradas por los gastos de formalización de hipoteca, incluido el impuesto, de un préstamo que ya se canceló en 2009.

El fallo de la sentencia anula la cláusula abusiva que exige del cliente el pago de los gastos del contrato del préstamo hipotecario, y condena a la entidad bancaria Kutxabank a devolver 5.082,73 euros más intereses legales, además de las costas procesales, al perder el litigio.

El desglose de estos gastos de los que “debe hacerse cargo el cliente” son:

Los  derechos del Registro de la Propiedad, derechos y suplidos del Notario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y los honorarios de la Gestoría.

Que se haya dictado esta sentencia supone una gran novedad. Es la pionera en, además de condenar al pago por la entidades bancaria de todo lo cobrado por gastos hipotecarios (la primera se dictó en Sevilla), no hay constancia de ninguna otra sentencia que, a pesar de haberse cancelado la hipoteca hace más de 8 años, permita reclamar dicho dinero.

Esta sentencia materializa perfectamente lo que muchos abogados entendemos como “imprescriptibilidad de la acción de nulidad” de las cláusulas abusivas, al ser prácticas contrarias a la buena fe y a las buenas costumbres, y lo que ello conlleva: que miles de familias puedan recuperar su dinero.

La nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios de un préstamo cancelado hace 8 años

La demanda consistía en la solicitud de la nulidad de la cláusula quinta de la hipoteca, que hace responsable al cliente de los gastos que se deriven del contrato:

  • El Otorgamiento de la escritura, de constitución, modificación, distribución o cancelación de la hipoteca
  • Registro de la Propiedad
  • Tributos
  • El Seguro de la finca
  • Todos  los que se deriven del contrato, de la tramitación de procedimientos judiciales o extrajudiciales, gastos, costas y perjuicios por incumplimiento de contrato.

La solicitud de devolución de estos 5.082,73 euros se corresponde a la suma de los gastos que tuvo que hacer frente el demandante: derechos del registro, derechos y suplidos del Notario, los gastos derivados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, además de los honorarios de la Gestoría.

Dicha devolución se sustenta respecto a la STS de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo.

La parte demandada, la entidad bancaria, alegó que las condiciones del contrato fueron negociadas, y la cláusula libremente pactada. Alegó que el consumidor tenía la opción de comparar sus servicios con otras entidades bancarias en relación a sus hipotecas.

Además, alegó que dicho préstamo hipotecario se firmó para 35 años, y fue cancelado anticipadamente en 2009, por lo que ya ha quedado consumado.

Un contrato ya cancelado no impide reclamar

La oposición de la demanda por la entidad bancaria encuentra su argumento en la alegación de caducidad del préstamo.

No obstante, el tribunal rechaza esta alegación, ya que prevalece el principio de que un contrato cancelado no impide la interposición de reclamaciones dentro del plazo correspondiente, siendo un principio aplicable a cualquier reclamación de responsabilidad contractual.

Además, a tenor de del artículo 1964.2 del Código Civil, se descarta la prescripción de la acción de nulidad, o en defecto, se establece un plazo de 15 años para interponerse, por lo que el demandante podía hacer valer sus derechos frente al juzgado y recuperar su dinero.

La Sentencia del T.S. de 23 de diciembre 2015

Dicha sentencia es el punto de partida para resolver distintos litigios de la misma naturaleza.

El atribuir al consumidor todos los costes derivados de la celebración del contrato, ha sido examinado por los juzgados españoles, atendiendo al artículo 10  de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que proclama la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario, por lo que  “la declaración de nulidad de lo allí dispuesto siempre será posible si se encuentran los presupuestos analizados por el alto tribunal”.

Conforme el artículo 82 de la LGDCU, se declara abusivo y por ello se acepta la devolución de las sumas que solicita el demandante.

Actos Jurídicos Documentados

Haciendo uso de la anteriormente citada sentencia del Supremo, el juzgador acepta la devolución de 3.528 euros en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados, ya que, según el Tribunal Supremo, el sujeto pasivo debería ser la entidad bancaria y se trasladó indebidamente al consumidor, siendo la entidad quien debería hacerse cargo de los impuestos correspondientes por la apertura de un préstamo hipotecario.


¿No sabes por dónde empezar, pero te cobraron dichos gastos de formalización? Pues no lo dudes, es hora de reclamar, aunque ya cancelaras la hipoteca, y un cliente solo no tiene nada que hacer frente al banco. Con ayuda legal son los bancos los que no tienen qué alegar que les exima de devolverte tu dinero.

Puedes recuperar altas cantidades. Te ayudamos. Si no te saliese a cuenta seremos los primeros en decírtelo.

687 458 237 o al 902 100 399,  cuéntanos tu caso y te pondremos en contacto con nuestro abogado más cercano a tu domicilio.  Disponemos de oficinas en toda España. 

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